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房产税,楼市的达摩克利斯之剑!

聚房宝     2017-11-03 17:08

[摘要]

在房产市场因政策将至冰点的时刻,房地产近又重出江湖,毫无征兆的吹向市场,上演一幕幕狼来了的好戏。而在近的两会期间人大新闻发言人明确表态:房地产税立法列入了五年立法规划,讨论比较多,但今年没有提请人大常委会审议的安排,暂时不会推出。不知从几时起,房地产税变成了房市的达摩克利斯之剑,仿佛一旦落下,高企的房价就会立刻暴降,让原本买不起房子的人们可以购买自己心仪的房子,但是,事实真的是这样的吗?

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房地产税知多少?

首先我们需要理清何为房地产税。房地产税国际上一般指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。而在中国,此前并没有房地产税这一专门税种,与房地产相关的税种有房产税和土地使用税等,而现在在广泛媒体报道中所说的房地产税是一个新的税种,目前尚没有明确的定性和管理办法,征收的对象、形式等相关基本信息都还在研讨之中,而主流舆论认为房地产税将针对超出个人基本住房需求以上部分征税,这是房地产税目前的主流说法。

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房产税,楼市的达摩克利斯之剑!

房地产税是完善房地产税收制度,增加政府固定收入,抑制住房投机的有效手段,是我国财税改革的一个重要选择,因此开征房地产税是已是定论。但房地产税改革也是一个系统,涉及到很多税种,各类型税种利益关联,房地产税的设计复杂且操作难度大,同时它涉及的敏感问题和利益博弈点多,需要长时间的调研、探讨及权衡,而从业内人士的发言来看,房地产税还需继续进一步研究讨论。所以,房地产税距离开征仍然有相当距离。

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房产税,楼市的达摩克利斯之剑!

房价暴降的逻辑真伪几何

房产税有这样一个逻辑被人们反复强调,房产税增加了持有人的成本,部分持有人应成本过大会减少自身所持有的房源,会导致供应量增加,所以会导致房价的下滑。这个逻辑看上去很美,但是要在现实中成立不得不面对以下几个问题。

房地产税是一个复杂的问题,它的征收与现行土地制度及产权制度及土地出让金等相关制度存在严重的冲突,目前的房产在购买时已经缴纳了70年的产权地价,再次征收等于重复收费,目前还没有法理上的依据可以支持征税。同时在征收过程,房屋持有者是否把自己的持有成本转嫁给租客、货币贬值的步伐能否高于房子下跌的步伐、拥有多套物业的业主数量是否足够影响市场房源供需等都将影响持有房子业主的心态博弈,没有明确的证据显示市场会因出现房地产税而出现恐慌性抛售。

同时一套房子在房产开发领域和流通领域本身就存在着大量的税费环节,税费的繁杂已经多到数不清楚的程度了,初步估计土地价格和相关税费基本占到了房价60-70%,个人在购买物业时候也需要大量的税费。可以说房地产开发本来就伴随着大量的税费,现在增加一个房地产税,可能会增加一些成本支出,但它绝不是决定你是否买房卖房的关键因素,也不会导致房价的暴涨暴跌。

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房产税,楼市的达摩克利斯之剑!

房产税其实在中国早已开始试点,但也没有过多影响房价涨跌。2011年1月,上海、重庆两点已经开始房地产税试点工作,两地均对新购买的房屋进行征税,据报道,试点3年间,重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元,而上海据相关部门估算约6亿元。 从试点的经历看来,房产税可以起到一点的调控作用,而且它在引导购买住房的取向这方面,确实有不错的效果。但从他的税率、征收方式来看远远没有达到可以影响房价的地步。

而从国外的经验来看,房产税能够增加持有成本,但也不会影响房价出现大幅下跌。德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨的现象;离我们市场相近的香港市场也体现了相同的结果,香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨,同样效果不佳。在2003年开始,因为国际热线的涌入、内地投资需求、本地经济增长、土地供应减少等多项利好因素,让香港房价出现了暴涨,政府多次出台印花税等房产税收,但房价依然高企,直到近一两才有所松动。

综上来看,房地产税的出台绝不会导致房价出现暴跌的情况,中央也明确强调现阶段是保证房地产市场平稳发展,它是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段,因此各位房产持有者大可放心。

房产税,楼市的达摩克利斯之剑!

在房地税来临之际,你应该怎么做?

我们需要明确的是,房地产税开征目的不等于降房价。房地产税是政府建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础,根本目地在于保证房地产市场的稳定,它是各界公认并被实践验证,藉以住房保有环节课税加大持有成本有效打击炒房、逼退投机客促进楼市理性回归的“重器”,而不是降低房价的利器,因此我们需要以平常、稳定的心态去对待房地产税的来临,结合自身需求,决定如何对待房子。

对于刚需一族来说,房地产和你没有什么关系,而且无论有没有关系,你的丈母娘都会让你买买买,因此你要做的只是多看看楼盘,找到心仪的楼盘入市即可;对于有房一族来说,房地产税带来的成本你大可以转嫁给予租户,短期内影响不会太大,长期在做考虑;如果你是卖房,就更不用管了,就算税费高到天上去,回头也可以通过房价转嫁给买房者;对于而炒房一族来说,中央已经明确了住房的居住属性,相关的各项政策也是严控炒房一族,可以预见,房地产市场上单纯的投机行为已经难以持续,应该响应中央号召,早日退场。

后的后,在这个物价飞升,房价高企的年代,我们只能接受高房价存在的既定现实,因为除了接受没我们别无选择。在北上广深的围城中,既然无法离开,那就勇敢面对,这个时代在惩罚不改变的人,也会善待努力奋斗的你。

标签: 房产税 楼市
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